Guide pratiche

Tale tipo particolare di mutuo, nella prassi più frequente è disciplinato da specifiche leggi speciali, primo fra tutti il Testo Unico Bancario (Dlgs. 1 settembre 1993, n.385). Nel contratto di mutuo, la banca eroga denaro al mutuatario, il quale si impegna a restituirlo in rate periodiche. Le rate tendenzialmente hanno periodicità mensile, ma possono anche avere periodicità diversa, ad esempio trimestrale, semestrale od anche annuale. 

Ogni rata è composta di due elementi: una parte di capitale sufficiente ad ottenere la restituzione dell’intero debito nel termine prefissato e da una parte di interessi, che remunerano l’attività della banca. La modalità con cui il mutuo prevede la restituzione del capitale (cosiddetto “ammortamento” del capitale) si chiama “Piano di ammortamento”. In astratto sono possibili diversi tipi di piano di ammortamento, ma quello nella prassi più usato è quello cosiddetto “alla francese”. 

Tale piano di ammortamento prevede a parità di tasso di interesse, una rata costante, con una composizione iniziale di quasi soli interessi, e poco capitale. Tali proporzioni vanno via via invertendosi man mano che il mutuo decorre, fino alle rate finali che sono composte da quasi solo capitale, ed una quota interessi ridotta. Con un piano “alla francese” il capitale decresce molto lentamente durante le prime rate, e le eventuali oscillazioni degli interessi incidono in modo molto rilevante.

Tipi di mutuo

Di seguito una breve sintesi delle diverse tipologie di mutuo ipotecario. MUTUI A TASSO VARIABILE Il tasso variabile cambia nel tempo (per esempio ogni mese, tre mesi o sei mesi, etc.), in base alla variazione di un parametro di riferimento (come l’Euribor, che è il tasso applicato ai prestiti tra le banche). Anche l’importo delle rate da pagare aumenta o diminuisce al variare del tasso di interesse. Chi sceglie il tasso variabile si assume il rischio di un suo futuro aumento, ma potrebbe beneficiare anche di una riduzione. Il tasso da pagare rimarrà sempre allineato con il mercato. 

MUTUI A TASSO FISSO Il tasso fisso è concordato con la banca al momento della stipula del mutuo e rimane invariato per tutta la sua durata. Anche l’importo delle rate da pagare resta sempre fisso. Se il costo del denaro aumenta, chi ha scelto il tasso fisso ha il vantaggio di mantenere un tasso di interesse più conveniente, mentre quando il costo del denaro diminuisce può trovarsi a pagare un interesse più alto rispetto a quello di mercato. Normalmente, inoltre, il tasso di interesse fisso è più alto rispetto a quello variabile, dato che la banca deve avere un margine di guadagno più elevato, perché si assume il rischio di un aumento dei tassi. 

MUTUI A TASSO MISTO Questa tipologia di mutuo si comporta, per i primi anni, come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita, continua come normale mutuo a tasso variabile. Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra due e cinque anni. MUTUI A TASSI MISCELATI (COCKTAIL) Pur trattandosi di un solo contratto è come stipularne due. Il debito viene infatti diviso in una frazione che sarà regolata a tasso fisso e in un’altra da rimborsare a tasso variabile. 

Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma di quelle delle due frazioni. MUTUI CON TASSO MASSIMO (CAP & FLOOR) Sono mutui a tasso variabile in cui l’escursione del tasso è limitata tra una base sotto cui non può scendere (tasso floor) ed un tetto oltre il quale non può crescere (tasso cap). Da notare che quando i tassi sono molto bassi non si usa applicare il tasso floor, mantenendo soltanto il limite superiore. 

MUTUI CON OPZIONE Al mutuatario è consentito, alle scadenze programmate (ogni due anni circa) di esercitare la c.d. l’opzione, e cioè decidere se “saltare” dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa. MUTUI A RATA FISSA E TASSO VARIABILE La rata resta bloccata anche se il tasso è variabile. Le variazioni si sfogheranno sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all’origine. MUTUI A RIMBORSO AUTONOMO Con questi mutui si può rimborsare una rata a proprio piacimento purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati. Andrà inoltre rispettato un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente. 

Il calcolo degli interessi, avviene in base all’esposizione effettiva. MUTUI IN VALUTA Finanziarsi in valuta è come andare a stipulare il mutuo all’estero. Le rate vanno però pagate nella valuta del paese estero prescelto; il che vuol dire che ogni volta bisognerà cambiare la valuta in Euro, accollandosi il rischio dei rialzi dei tassi di cambio. MUTUI A RATE CRESCENTI O DECRESCENTI Questa tipologia offre al mutuatario la possibilità di modificare le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante; riducendole all’inizio e maggiorandole nel tempo, il mutuatario ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore. Con l’operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.

Per espressa previsione legislativa, i mutui contratti per l’acquisto o la ristrutturazione della cosiddetta “prima casa” godono dell’applicazione di un’imposta in misura ridotta. Anziché scontare l’imposta nella misura ordinaria (pari al 2%), scontano l’imposta in misura ridotta, pari allo 0,25% sul capitale erogato. In realtà, a seguito di una circolare ministeriale.. detto principio è stato interpretato nel senso che è dovuta l’imposta in misura dello 0,25% sempre, salvo il caso di acquisto di cosiddetta “seconda casa”. Detta imposta (chiamata imposta sostitutiva), è versata direttamente dalla banca, che solitamente la trattiene dalla somma erogata.

Il legislatore dispone che una somma pari al 19% degli interessi passivi ed oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo possano essere detratti dalle imposte sui redditi (IRPEF) del mutuatario, sino a un importo di 3.615,20 euro (per un risparmio che può giungere fino a 686,89 euro per anno) e, per i mutui contratti a partire dal 1° gennaio 2008, sino ad un importo di 4.000 euro (per un risparmio che può giungere fino a 760 euro per anno). Se il mutuo è intestato a più persone, la detrazione viene divisa tra le stesse. 

Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi. La detrazione è ammessa a condizione che: la casa sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto; l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data del mutuo; da idonea documentazione risulti che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale (dal 1° gennaio 2008 è necessario che questa destinazione risulti dall’atto di mutuo o da dichiarazione allegata ai fini dell’aliquota dello 0,25% dell’imposta sostitutiva). 

Oltre agli interessi passivi nella misura sopra indicata, si detraggono anche gli oneri pagati in dipendenza del mutuo. Sono oneri detraibili: l’imposta sostitutiva, l’imposta per l’iscrizione dell’ipoteca, le spese di istruttoria, le spese di perizia e le spese notarili. Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile (prezzo di acquisto, tasse, spese notarili e degli oneri accessori), si possono detrarre i soli interessi calcolati sul costo stesso. 

ESEMPIO: Costo dell’immobile 50.000 euro; mutuo 70.000 euro; interessi passivi annui 2.800 euro. Gli interessi detraibili si determinano come segue: costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi : capitale dato a mutuo, cioè: 50.000 x 2.800 : 70.000 = 2.000 euro Poiché il mutuo è superiore al costo dell’immobile è possibile detrarre solo gli interessi calcolati su 50.000 euro, cioè, 2.000 euro. La copia della parcella notarile del mutuo, insieme alla certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, dovranno essere consegnate al proprio commercialista o a chi prepara la dichiarazione dei redditi.

Gli articoli 40 e 41 del codice del consumo (D.lgs 6 settembre 2005, n. 206), relativi al credito al consumo e la tasso annuo effettivo globale e pubblicità, sono stati assorbiti interamente dal Titolo IV del D.lgs 1 settembre 1993, n. 385, in attuazione della Direttiva 2008/48/CE, avvenuta con l’emanazione del D.lgs 13 agosto 2010, n. 141, successivamente modificato dal D.lgs 14 dicembre 2010, n. 218. 

Il suddetto codice, pertanto, in tema di credito al consumo, si limita a fare rinvio ai capi II e III del titolo VI del citato decreto legislativo n. 385 del 1993, e successive modificazioni, nonché agli articoli 144 e 145 del medesimo testo unico per l’applicazione delle relative sanzioni. L’art. 1 del D.lgs n. 141/2010 sostituisce l’intero Capo II del Titolo VI del t.u.b. riguardante il “credito ai consumatori”. L’art. 121 t.u.b. riprende le più significative definizioni contenute nella direttiva tra cui, in particolare: CONTRATTO DI CREDITO: è il contratto con cui un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria. 

FINANZIATORE: è il soggetto che, essendo abilitato a erogare finanziamenti a titolo professionale nel territorio della Repubblica, offre o stipula contratti di credito. L’art. 122 t.u.b. individua l’ambito di applicazione della disciplina del credito al consumo. Esso regola i contratti di credito comunque denominati, ad eccezione di alcuni casi tassativamente previsti. 

Si segnala in particolare che: – i finanziamenti di durata superiore a cinque anni, garantiti da ipoteca su immobili, non sono mai assoggettati alla disciplina del credito al consumo; – i finanziamenti di durata non superiore a cinque anni, garantiti da ipoteca su immobili, sono assoggettati alla disciplina in oggetto purché in questo caso siano destinati ad uno scopo diverso (liquidità) dall’acquisto, conservazione o ristrutturazione di un diritto di proprietà su un terreno o su un immobile.

Rimborso anticipato del finanziamento

Il consumatore ha il diritto di rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto al finanziatore (articolo 125-sexies t.u.b.), avendo così diritto a una riduzione del costo totale del credito, pari all’importo degli interessi e dei costi dovuti per la durata residua del contratto. In caso di rimborso anticipato, il finanziatore ha diritto ad un indennizzo equo ed oggettivamente giustificato per eventuali costi direttamente collegati al rimborso anticipato del credito. 

L’indennizzo non può superare l’1% dell’importo rimborsato in anticipo, se la vita residua del contratto è superiore a un anno, ovvero lo 0,5% del medesimo importo, se la vita residua del contratto è pari o inferiore a un anno. In ogni caso, l’indennizzo non può superare l’importo degli interessi che il consumatore avrebbe pagato per la vita residua del contratto. 

Il suddetto indennizzo non è dovuto se il rimborso anticipato è effettuato in esecuzione di un contratto di assicurazione destinato a garantire il credito; se il rimborso anticipato riguarda un contratto di apertura di credito; se il rimborso anticipato ha luogo in un periodo in cui non si applica un tasso di interesse espresso da una percentuale specifica fissa predeterminata nel contratto; se l’importo rimborsato anticipatamente corrisponde all’intero debito residuo ed è pari o inferiore a 10.000 euro.

Cancellazione ipoteca

Con l’emanazione della c.d legge Bersani (legge n. 40/2007), successivamente modificata e trasfusa – per quanto attiene la cancellazione delle ipoteche – nell’articolo 40 bis del testo unico bancario, il legislatore ha stabilito che le cancellazioni possono essere gestite in un rapporto diretto tra banca e Uffici dei Registri Immobiliari, senza il necessario intervento notarile. Si tratta delle ipoteche iscritte a favore delle banche e che si trovano a garantire un debito che è stato già estinto. 

In sintesi, l’articolo 40 bis prevede che: 

1) l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento […] ancorché annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita. 

2) Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall’Agenzia del territorio. 

3) Decorso il termine di trenta giorni il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al punto 2) e in mancanza della comunicazione ostativa alla cancellazione, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca entro il giorno successivo e fino all’avvenuta cancellazione rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al punto 2).