ELENCO DOCUMENTI NECESSARI PER L’ISTRUTTORIA DI UN ATTO AVENTE AD OGGETTO IMMOBILI
(Da consegnare appena possibile ai fini dell’avvio dell’istruttoria)

Si segnala che dal sito https://www.anagrafenazionale.interno.it/ è possibile scaricare alcuni documenti.

PARTE VENDITRICE/DONANTE (se DONAZIONE necessitano alla stipula 2 testimoni non parenti dei contraenti – maggiorenni – in grado di leg-gere e scrivere in italiano)

1. TITOLO DI PROPRIETA’:
– copia dichiarazione successione ed, eventualmente, del testamento pubblicato; stato di famiglia originario del defunto
– certificato di morte in originale ai fini della trascrizione dell’accettazione di eredità, la cui spesa è a carico del venditore, se non sono trascorsi 20 anni dalla morte del proprio dante causa
– copia atto di acquisto e della nota di trascrizione (completo di tutti gli allegati e degli estremi di registrazione e trascrizione)
– copia eventualmente del regolamento di condominio riguardante il fabbricato
– fotocopia del preliminare con estremi di registrazione e dimostra-zione di quanto pagato MOD. F23 (ai fini della detrazione)
– copia dei pagamenti ricevuti (caparra/acconti) (assegni/bonifici, non è ammesso il contante)
– se ci si avvale di un’agenzia immobiliare: visura di iscrizione al registro imprese – partita i.v.a. del mediatore
– copia dei pagamenti della mediazione e copia fattura

2. CATASTO
– accatastamento, denuncia di variazione, planimetrie catastali, elaborato planimetrico, copia 3/spc, frazionamenti, estratti di mappa catasto terreni

3. URBANISTICA/EDILIZIA:

PER FABBRICATI:
– copia licenza o concessione edilizia/permesso a costruire iniziale, copia eventuali concessioni in variante/dia/scia etc., copia certifi-cato o richiesta di abitabilità-agibilità (Non sono necessarie le licenze rilasciate prima del 1.9.1967);
– ATTESTATO DI PRESTAZIONE/CERTIFICAZIONE ENERGETICA
PER LA REGIONE VENETO
Se anteriore al 6 giugno 2013, ORIGINALE da allegare al rogito
Se successivo, copia dell’attestato redatto da apposito certificatore completo in calce della firma digitale del tecnico e della parola chiave attribuita dalla Regione stessa
PER LE ALTRE REGIONI – da verificare caso per caso
– copia delle certificazioni di conformità degli impianti esistenti sull’immobile In assenza le parti dovranno concordare ed impegnarsi in atto per responsabilità ed obblighi. E’ necessario verificare l’epoca (L.46/1990 fino al 26 marzo 2008 ovvero D.M.37/2013 in vigore dal 27 marzo 2013)
– copia dichiarazione di FINE LAVORI (solo società costruttrice)
– SE SOGGETTO A CONDONO EDILIZIO L.47/85: copia concessione o autorizzazione in sanatoria (se rilasciata) oppure copia della domanda di condono con gli estremi dell’avvenuta presentazione e delle ricevute di pagamento del totale importo della oblazione,
– SE SOGGETTO AL “NUOVO CONDONO EDILIZIO” L.724/94-DL 269/2003-LR: Veneto 21/2004: copia concessione in sanatoria (se rilasciata) oppure copia della domanda, con estremi dell’avvenuta presentazione, con allegate le ricevute di pagamento del totale importo dovuto per oblazione, oneri di urbanizzazione primaria e/o secondaria, costo di costruzione (se dovuti) e dichiarazione del Comune da cui risulti l’assenza di vincoli e prescrizioni di cui alle L.431/1985, 183/1989 e D.Lgs. 42 del 22.01.2004 (già D. Lgs. 490/99, L.1089/1939 e 1497/1939) ovvero, nel caso di presenza di vincoli, copia conforme del parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo ovvero, se non ancora rilasciato, copia dell’istanza presentata per l’espressione di detto parere.
– Eventuali servitù, oneri, permesso di costruire (se progetto appro-vato e ritirato)

PER I TERRENI
– CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA relativo a terreni/scoperti (da richiedere in Comune-Ufficio Urbanistica) (anche per aree perti-nenziali di edifici urbani di superficie superiore a 5.000 metri qua-drati)
PER TERRENO EDIFICABILE:
– PERIZIA GIURATA DI STIMA NEL CASO SI SIA OPTATO PER LA RIVALUTAZIONE DEL VALORE (solo se il venditore è un privato) Art.7 L. 28 dicembre 2001 n.448 e di cui al D.L. 24 febbraio 2002 n.282 art2 c2 convertito in L.21 febbraio 2003 n.27)
– In caso di trasferimenti di terreni inseriti in Piano Urbanistico Attuativo (Piano di lottizzazione, Piano di recupero etc.) è necessita copia della convenzione urbanistica stipulata con il Comune e relativa nota di trascrizione
PER TERRENO AGRICOLO:
– PRELAZIONE: rinuncia scritta di tutti i confinanti coltivatori di-retti (anche se non professionali) o affittuario coltivatore diretto; alternativamente va notificato il preliminare ed attendere 30 giorni dalla notifica
– SE TRASFERIMENTO TITOLI PAC: copia certificazione titoli fissati con valori

N.B. La parte venditrice dovrà verificare la necessità di presentare eventuali sanatorie edilizie e, a pena di nullità dell’atto, dichiarare nell’atto stesso la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle vigenti disposizioni in materia catastale. La predetta dichiarazione potrà essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

4. ALTRO:
– se l’immobile è locato: copia del contratto di locazione con gli estremi di registrazione (il contratto di locazione in corso con data certa anteriore alla alienazione è opponibile al terzo acquirente: art.1599 cc)
– se vendita di NEGOZIO o LOCALE AD USO COMMERCIALE: rinuncia del conduttore al diritto di prelazione ovvero notifica del preliminare
– se vendita di APPARTAMENTO LOCATO con disdetta di contratto, verificare l’eventuale diritto di prelazione del conduttore. Nel caso ottenere la preventiva rinuncia scritta da parte del conduttore, ovvero notificare il preliminare di vendita ed attendere 60 gg
– eventuali servitù, oneri, permesso di costruire (se progetto approvato e ritirato)
– lettera liberatoria dell’amministratore di condominio per oneri condominiali
– atto di assenso a cancellazione di ipoteca o lettera liberatoria (procedura Bersani) per eventuale ipoteca esistente a garanzia di un mutuo da estinguersi
– copia delle certificazioni di conformità degli impianti esistenti sull’immobile In assenza le parti dovranno concordare ed impegnarsi in atto per responsabilità ed obblighi
In caso di trasferimento di alloggio realizzato su area PEEP fornire copia della convenzione con cui il Comune ha trasferito la proprietà o costituito il diritto di superficie su tale area; la convenzione potrebbe prevedere un diritto di prelazione da parte del Comune ed un prezzo massimo di vendita Sono vincoli che, normalmente possono essere tolti con apposito atto stipulato con il Comune, previo versamento di una somma
In caso di trasferimento di beni di interesse culturale-storico, soggetti a vincolo ex D.lgs. 42/2004, è necessario instaurare la necessaria procedure autorizzativa
– eventuali indicazioni riguardo a lavori di ristrutturazione, acquisto box o riqualificazione energetica a fronte dei quali sono stati richiesti i benefici fiscali (detrazioni IRPEF) previsti dalle norme in vigore (art.16 bis T.U.I.R. DPR 917/1986-Art.1 commi 344 e segg. L. 296/2006). E’ necessaria apposita dichiarazione del venditore se le quote di detrazione non ancora utilizzate debbono rimanere in capo a lui;
– se permesso di costruire richiesto dopo il 21.7.2005: polizza fideiussoria (solo se immobile da costruire), nonché polizza assicurati-va decennale postuma (solo se società costruttrice o Cooperativa edilizia)

Per le donazioni: estremi degli eventuali precedenti atti di donazione (immobili ed altro) già effettuate dal donante a favore del donatario.

5. DOCUMENTAZIONE ANAGRAFICA

SE PARTE VENDITRIVE PRIVATO:
– copia documento di identità in corso di validità
– copia tesserino del codice fiscale o tessera sanitaria
– autocertificazione di residenza e professione
– copia regolare permesso di soggiorno (se cittadino extracomunitario)
– eventuale grado di parentela tra le parti
SE PARTE VENDITRICE CONIUGATA: estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (rilasciato dal Comune ove si e’ contratto il matrimonio)
SE PARTE VENDITRICE CELIBE/NUBILE: un documento da cui risulti tale stato (certificato di stato civile o estratto per riassunto dell’atto di nascita o certificato di inesistenza di vincolo matrimoniale)
SE PARTE VENDITRICE VEDOVA: certificato di vedovanza
SE PARTE VENDITRICE SEPARATA:
– estratto per riassunto dell’atto di matrimonio (rilasciato dal Comu-ne ove si e’ contratto il matrimonio) e copia sentenza/decreto di separazione con omologa
SE PARTE VENDITRICE DIVORZIATA:
– certificato di stato libero e copia sentenza di divorzio (quest’ultima se necessaria)

SE PARTE VENDITRICE SOCIETA’:
– codice fiscale e partita IVA
– visura camerale ordinaria aggiornata
– copia dell’atto costitutivo e di tutte le modifiche dello statuto
– poteri di firma del rappresentante legale della società
– eventuale verbale consiglio di amm.ne che deleghi il presidente del C.d.A. con vidimazione iniziale del libro verbali (per l’estratto da fare al rogito)
– eventuale verbale dell’assemblea dei soci in caso di conflitto di interessi
– fotocopia documento d’identità e dichiarazione sostitutiva per resi-denza e professione del legale rappresentante

ATTENZIONE L.4/8/2006 n.248
Nell’atto dovrà essere resa la dichiarazione recante “l’indicazione analitica della modalità di pagamento del corrispettivo”.
Ciò significa che il pagamento del prezzo al venditore può avvenire solo mediante mezzi tracciabili di pagamento (assegno circola-re/bonifico bancario) e occorre produrre copia al Notaio di tutti i bonifici effettuati (con indicazione del cronologico).
Non é ammessa consegna di denaro contante. L’assegno bancario è ammesso solo se il venditore vi consenta.
Analogamente, é richiesta identica dichiarazione per i versamenti effettuati ad un’eventuale agenzia di intermediazione immobiliare e/o mediatore, con l’indicazione del beneficiario e la sua identificazione.

Inoltre, la normativa antiriciclaggio prevede che debbono dichiararsi al notaio i motivi succinti che fanno richiedere l’atto da stipularsi e indicazione dei soggetti per i quali, eventualmente, si opera.

L’operazione di vendita potrebbe essere soggetta a plusvalenza tassa-bile (Rivendita di un bene nei successivi cinque anni non adibito ad abitazione principale dove si è stabilita la residenza per la maggior parte del periodo di possesso). Ove si opti, nei casi previsti, per il versamento dell’imposta sostitutiva, il venditore dovrà consegnare al notaio un prospetto per il calcolo della plusvalenza realizzata (valo-re dell’acquisto meno valore di acquisto + spese per l’acquisto + spese per eventuali lavori etc.)

N.B. La parte venditrice è tenuta ad informarsi circa la necessità di eventuali sanatorie edilizie e a controllare la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle vigenti disposizioni in materia catastale. Detta conformità, pena la nullità dell’atto, deve essere dichiarata dal venditore e può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

E’ opportuno che la parte venditrice sia consapevole che, mentre il Notaio può e deve garantire l’inesistenza di ipoteche ed altri gravami ipotecari, per quanto riguarda la regolarità urbanistica/edilizia degli immobili il Notaio può solo accertare la regolarità formale della documentazione esibita ma non può accertare se l’immobile oggetto dell’operazione è stato realizzato nel rispetto della stessa. Ciò è possibile sono con un confronto tra autorizzato e realizzato; per far ciò è necessario una persona qualificata (tecnico di fiducia) che acceda agli atti del Comune e si rechi a verificare l’immobile realizzato. Questa operazione comporterà un costo, ma tale costo sarà sicuramente inferiore al costo di un sicuro contenzioso se l’immobile risulterà, dopo l’atto, non conforme.